Bonus fiscali - 2a parte

26 dicembre 2020
Bonus fiscali - 2a parte

di Massimo De Lotto

Il bonus fiscale che oggi desta maggiore interesse per la copertura totale dell'investimento è quello definito nel "DECRETO RILANCIO" - SUPERBONUS 110%, come da D.L. n. 34/2020 convertito in Legge 17 luglio 2020, n. 77.

Gli articoli di maggior interesse per i temi trattati sono gli artt. 119, 120, 121, 122 che trattano delle due misure: Ecobonus (per l’efficienza energetica) e Sismabonus (per la sicurezza degli edifici) che prendono la forma di una detrazione fiscale del 110%, fruibile in 5 anni, per i quali è consentito accedere alle  modalità dello sconto in fattura e del credito d’imposta.

Il Ministro dello Sviluppo ha parlato di una “misura fondamentale” per il rilancio di un settore chiave dell’economia necessario per rivalutare il patrimonio immobiliare e che sta “suscitando grandissimo interesse a livello europeo”.  E' stato inoltre prospettato che la misura diventi “strutturale” con il Recovery Plan nazionale.

Ha anche evidenziato i vantaggi del bonus che sono: il sostegno all’edilizia che è un settore “centrale” per l’economia che ha scontato tutte le crisi degli ultimi anni; la misura sociale perché consente a tutti di accedervi, anche senza esborso di denaro e a prescindere dalla fascia di reddito, consentendo anche a chi NON dispone di mezzi finanziari di effettuare l’intervento con lo sconto in fattura, la cessione del credito a istituto di credito (banche, assicurazioni, ESCO, ecc.), lasciando comunque invariata la possibilità di detrarre i costi dal proprio "cassetto fiscale" e ultimo ma non di minore importanza il risparmio energetico delle abitazioni in aderenza con il piano nazionale integrato energia e clima che punta ad emissioni zero.

AMBITO OGGETTIVO

Sotto il profilo oggettivo, il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. Interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”).

La detrazione va a favore delle seguenti categorie di immobili:

  • Condominio
  • Unità immobiliari in condominio (comprese pertinenze)
  • Edificio unifamiliare
  • Unità immobiliare autonoma in condominio (appartamento in condominio funzionalmente indipendente dotato di almeno un accesso autonomo dall'esterno – es. Ville a schiera)
  • Unità immobiliare NON abitativa in condominio – ad esempio ufficio / negozio / laboratorio od altro inseriti in un condominio.

Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

  • A1 (Abitazioni di tipo signorile - Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale);
  • A8 (Abitazioni in ville - Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all'ordinario);
  • A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici - Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l'attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie).

Nel caso in cui siano effettuati interventi su edifici che rientrano in una delle categorie catastali sopra indicate, il contribuente potrà, comunque, beneficiare delle altre detrazioni spettanti per tali interventi, in presenza dei requisiti e degli adempimenti necessari a tal fine.

Al fine di non incorrere in errori è opportuno riportare alcune definizioni regolamentari e da Circolari.

Edificio unifamiliare
Si intende quello riferito ad un’unica unità immobiliare urbana di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.  Così come definito nell'allegato A del D.P.C.M. 20 ottobre 2016 - Regolamento edilizio tipo nazionale - e Decreto attuativo “Requisiti”

Unità immobiliare funzionalmente indipendente (AdE Circolare 24/E del 08.08.2020)
Un’unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. 

La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».

Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.

Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto).

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione

anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

In caso di interventi realizzati sulle parti comuni, inoltre, la detrazione spetta anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le spese relative a tali interventi.

AMBITO SOGGETTIVO

L’ambito soggettivo di applicazione del Superbonus è delineato al comma 9 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, ai sensi del quale le disposizioni disciplinanti le tipologie di interventi ammessi e i requisiti tecnici richiesti si applicano alle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021 per gli interventi effettuati:

  • i condomìni;
  • le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni (proprietari, nudi proprietari, usufruttuari, affittuari e loro familiari. Ha diritto alla detrazione anche il promissario acquirente dell'immobile oggetto di intervento immesso nel possesso, a condizione che sia stato stipulato un contratto preliminare di vendita dell’immobile regolarmente registrato);
  • le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci;
  • gli Istituti autonomi case popolari (I.A.C.P.) comunque denominati, nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing” per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica;
  • le ONLUS di cui all’art. 10 del D.Lgs. n. 460/97;
  • le organizzazioni di volontariato (OdV) iscritte nei registri di cui all’art. 6 della L. 266/91;
  • le associazioni di promozione sociale (APS) iscritte nel registro nazionale e nei registri regionali e delle province autonome di Trento e di Bolzano previsti dall’art. 7 della Legge n. 383/2000;
  • le associazioni e società sportive dilettantistiche iscritte nel registro istituito ai sensi dell’art. 5 co. 2 lett. c) del D.Lgs. n. 242/99, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi.

Le limitazioni per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle unità immobiliari

Per quanto riguarda gli interventi sulle singole unità immobiliari, la detrazione del 110% spetta soltanto alle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Rispetto al testo originario del D.L. n. 34/2020, è stata eliminata la disposizione secondo cui il Superbonus poteva spettare soltanto per gli interventi su edifici unifamiliari adibiti ad abitazione principale.

Ora, ai sensi del comma 10 dell’art. 119 del D.L. n. 34/2020 per le persone fisiche e soltanto per gli interventi di riqualificazione energetica, il Superbonus 110% è limitato ad un numero massimo di due unità immobiliari, “fermo restando il riconoscimento delle detrazioni per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio“.

Quindi la detrazione del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica compete alle persone fisiche:

  • per gli interventi effettuati sulle parti comuni dell’edificio – senza limite di unità;
  • per gli interventi effettuati su massimo due singole unità immobiliari, a prescindere dalla loro destinazione ad abitazione principale.